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　　【文章导读】从前几年所发生的情况来看，国内房地产宏观调控从来就没有停止过，其房地产宏观调控政策出台也是无数，但是这种房地产宏观调控硬是让国内的房价越调控越上涨，房地产发展向宏观调控的反方向而行。房价为何会越调控越高？

　　最新数据：

　　从国家统计局公布的数据来看，11月份有七成以上城市的房价环比又上涨了。也就是说，年初政府定出房地产宏观调控目标是“让住房价格回归理性，回到绝大多数民众有支付能力的水平上来”，但实际上房价不仅没有从高位下行，反之上涨了。也就是说，如果房价上涨，今年房地产宏观调控基本上失败。当前房地产宏观调控失败，不仅在于今年稳增长的政策打断了“国十条”以来整个房地产宏观调控的进程，也意味着对当前房地产政策公信度的考验。如果后一种情况发生，未来房地产宏观调控所面临的困难与问题会更多。处于高位的房价要想得到调整更是难上加难。
　　原因分析：

　　一是早几年只是有对房地产宏观调控态度上的坚决，但没有出台过行之有效遏制住房投机投资的政策，许多房地产宏观调控政策只是无法落实到位。特别是不少强势的政府行政干预的房地产宏观政策，更是一个个被市场及地方政府托市击得粉碎。如果真正想遏制高房价，有的是有效的经济杠杆，世界上也有一些成功的经验，如果真正要让房价下跌或回归到合理水平，那么只要出台有效的经济杠杆，高房价岂能不手起刀落？

　　二是这几年房地产市场早就看准了政策的意图，即地方政府不会以牺牲GDP的增长而让房价下跌。这几年，民众早就看到，只要房价下跌影响到GDP增长，房地产宏观调控政策马上就会中止或逆转。2008年是这样，今年上半年的情况也如此。本以为“国十条”之后，国内房地产宏观调控政策会有一个根本性的转变，房地产政策也会真正地让房价回归合理水平，但是今年上半年的稳增长政策出台改变了这一趋势。
　　地方动作：

　　虽然中央政府对房价调控维持口头上严厉，但是调控力度实际上已经有所减弱。观察地方政府，从9月底开始，深圳、贵阳、西安、武汉、天津等地先后对楼市政策进行微调，这也是自国务院督查组督查楼市以来，地方政府首次密集微调政策。多地微调政策的目的，主要在于刺激楼市消费，进而缓解地方政府财政“吃紧”的局面。而中央却没有反对这些微调，因此未来会有更多的城市尝试微调楼市政策。中央政府调控力度减弱和地方政府抓紧微调，同时房地产短期去库存周期基本结束，再加上刚需族需求非常强大，因此短期房地产需求将较上半年大幅增加。
　　调控危机：

　　在广州、北京等一线城市，一些本在限购范围内的购房者，花钱通过房产中介从中操作便可获得购房资格，而购房资格的审批也出现了一些松动迹象。

　　如此看来，推动这轮楼市量价齐升的很有可能不全是自住型需求，其中包括通过各种手段钻限购漏洞的投资投机性需求。如果限购政策存在的漏洞不能被及时堵上，特别是购房资格审批环节不能严格把关的话，钻空子骗取购房资格的人胆子会越来越大。一旦限购政策被这些漏洞松动甚至瓦解，那么本轮楼市调控将迎来真正的危机。


　　热点关注：

　　需要注意的还有，城镇化作为未来经济增长的动力，尽管文件也强调未来的城镇化是有质量的城镇化，但是市场可能会联想到，城镇化很重要的一个方面是城市空间扩张及住房大量建造。如果有质量的城镇化不能够落实遏制高房价的具体政策上，并出台有效的经济杠杆政策，那么住房市场的预期同样不会改变，反之房价上涨的预期会更加强化。在这种情况下，国内住房市场的房价也就容易涨起来了。

　　总之，无论是要让中国经济健康持续发展，还是要让城镇化成为经济增长之动力，遏制高房价是必然的，否则这两个方面都不可能。因为，早几年房价的飙升就把住房价格顶到天花板上了，国内绝大多数居民都没有能力购买当前价格水平的住房。如此，绝大多数人的民生从何而来？扩大内需从何而来？城镇化从何而来？对此，决不可掉以轻心。